住宅は買うべきか借りるべきか、すなわち購入vs賃貸どっちがお得か、みたいな記事は住宅誌でもウェブ上でも頻繁に語られる定番トピックです。賃貸派のメリットとしてよく挙げられるのは、ライフスタイルの変化に応じて柔軟に住み替えができる、という点です。裏を返せば、購入派のデメリットは、ライフスタイルの変化があっても簡単に住み替えができない、ということになります。
私は数年前に築浅の中古マンションを購入済みなのですが、休職中ですので先行きは不透明です。仮にこのまま復職しないとなると、まさに購入派のデメリット「簡単に住み替えできない」問題に直面してもおかしくない状況にあります。
住宅購入済みの購入派、かつ休職中の私が、現況に鑑みて考えを整理します。 多少、購入派にバイアスがかった見方になっているかもしれません。また、家族がいるかいないか、も判断を大きく左右するところだと思います。
一般的に言われる、購入のメリット・デメリット
そもそも住宅購入派が掲げるメリット、デメリットは一般的に以下のようなものです。
【メリット】
・マイホームを手に入れた満足感や社会的信用を得ることができる。
・賃貸よりもクオリティの高い住環境で暮らすことができる。
・自由にリフォーム、カスタマイズすることができる。
・住宅ローン減税により、いくらかお金が戻ってくる。
・団信により、世帯主の死亡時にローン残債がなくなる。
【デメリット】
・購入時にまとまった資金が必要になる。
・ライフスタイルの変化、近隣住民とのトラブルがあっても簡単に住み替えできない。
・売却時に思うような価格で売れずにローンが残る可能性がある。
これを自分の現況に当てはめると以下のようになります。
【メリット】
・マイホームを手に入れた満足感や社会的信用を得ることができる。
これはあまり実感したことがありませんし、社会的信用という意味で言えば、「休職」という事実により社会的信用はダダ下がりしているように思います。自己満足の世界ですので、わざわざメリットとして掲げるようなことではないと考えています。
・賃貸よりもクオリティの高い住環境で暮らすことができる。
日々の暮らしのなかでメリットとして実感しやすい点です。現在の月々の住宅ローン返済額と同額で住める賃貸住宅を近隣で探すとなると、ひどいことになります。逆に、現在住んでいる住環境と同じクオリティを賃貸で実現しようとした場合、すなわち、現在住んでいる自宅を賃貸で借りた場合は、「月々の住宅ローン＋管理費・修繕費」の1.5倍以上の家賃が必要になります。
・自由にリフォーム、カスタマイズすることができる。
私はそこまで住宅の内部、インテリアにこだわりはありません。ただし、妻は非常にこだわりがあります（あるようです）。実際にキッチンと書斎的な部屋にリフォームを施しています。そういった意味では持ち家のメリットを十分に享受していると思います。
・住宅ローン減税により、いくらかお金が戻ってくる。
私がローンを組んだ時の制度だと、10年間のあいだ、1年につき最大で30万円が還付されます。10年間だと最大300万円になりますので、地味に大きいです。私の場合はローン残高の関係で、300万円まではいきませんが、それでも非常に大きい額です。住宅ローン減税で還付される金額＞固定資産税・都市計画税というのも心理的に買ってよかったかなと思います。
・団信により、世帯主の死亡時にローン残債がなくなる。
団信がありますので、住宅ローンは生命保険代わりにもなっています。もちろん、簡単に死ぬようなことはないと思っていますし、まったく保険に入っていないということではありませんが、自分に万が一の事態があっても家族を路頭に迷わせない手段のひとつになります。私が住宅購入に踏み切った一番の理由になっているかもしれません。
【デメリット】
・購入時にまとまった資金が必要になる。
就職してから比較的まじめに貯蓄には励んできましたので、株式投資に充当している資金を別にしても、頭金だとか購入時の諸費用分くらいは何とかなりました。ですので、個人的にはこの点はデメリットでも何でもありません。
・ライフスタイルの変化、近隣住民とのトラブルがあっても簡単に住み替えできない。
ライフスタイルの変化という点でいうと、私はこどもが2人生まれ、もう3人目は生まないと概ね決まってから住宅購入しましたので、家族構成という意味では大きな変化はもうありません。現在のような休職がさらに発展して給料が劇的に減るとか無職になるといった場合は、大きな問題になりますが、もともと私は慎重派でしたので、そもそも無理な住宅ローンは組んでいません。従って、多少給料が減っても特に問題はありません（無職だとまずいですが）。近隣住民とのトラブルについても、住む地域さえ間違えなければよっぽど特殊なケースを除けばそれほど心配する必要はないのではないか、と思います。マンションの理事会の役員を担当した経験からもそのように思います。
・売却時に思うような価格で売れずにローンが残る可能性がある。
上記のように私は慎重派でしたので、頭金もそこそこ入れまして、住宅ローンの返済額にはそれなりの余裕を持たせてあります。また、地域や立地もある程度考慮して購入しましたので、住宅価格が大暴落でもしない限り、住宅ローン残債＞売却価格、となることはありえません。
個人的に感じているメリット・デメリット
その他、個人的に感じているメリットとしては、「住宅に関する選択肢が減る」ということがあると考えています。購入するにしろ、賃貸にしろ、住み替えを考えて具体的な行動に移していく過程ではおそろしくエネルギーを使います。おそらく、現在の私が賃貸住宅に住んでいるとしたら、「休職しているし将来もどうなるかわからないし、もう少し家賃の低い借家を検討したほうがよいのではないか」とか様々に思いを巡らせて、悩みの種が増えているのではないかと想像します。その点、すでに購入してしまっていますし、住宅ローン返済額も低めに抑えていますので、とりあえずローンさえきちんと払っていれば、住居に関しては思い悩むことはない、という状況は精神的にも非常によいことと感じています。
逆にデメリットというか懸念点として捉えているのは、所得が途絶えると減税メリットがなくなる点です。もし、なかなか復職しないとなると、この点は深刻かもしれません。減税の適用期間はまだ数年あるので、本来であればまだ100万円以上還付されます。これを逃してしまうのは非常に惜しいです。
休職だからこそ思うこと
賃貸は「ライフスタイルの変化に応じて柔軟に住み替えができる」とは言いますが、賃貸でも住み替えは簡単ではないと思っています。私の場合、すでに家族がいるから特にそう感じるのかもしれませんが、経済的な面で言えばファミリー向けのような家賃クラスだと初期費用もそこそこの金額になり、簡単には住み替えに踏み切れませんし、家族は家族ですでに地域のコミュニティに馴染んでいたり学校問題があったりします。
「とりあえずローンさえきちんと払っていれば、住居に関しては思い悩むことはない」と書きましたが、これは無茶なローンを組まなかったから言えることです。なぜ無茶なローンを組まずに済んだかといえば、身の丈に合わない高いマンションを買わなかったという点もありますが、それ以上に大きいのは率直に言って「安い時に買ったから」だと思っています。これは、本当にたまたま自分（達）が買いたい時期と、都内のマンションが（結果的に）安かった時期が重なったからで、つまり、買うタイミングに関しては単純に運が良かったとも言えます。住宅に関しても、株式投資と同じで、如何に安い時期に買うか、という点はとても大きいです。しかしながら、株式投資と違い住宅に関しては各々のライフステージの変わり目が関係しますし、家族がいれば自分ひとりで決定できる事でもありません。そういう意味でも私は運が良かったということになります。
ただし、住宅ローンはまだ30年近く残っています。団信メリットもあるので、今のところ預貯金を繰り上げ返済に充当する気はないのですが、収入が大きく減るような事態になれば、返済額軽減型の繰り上げ返済をして月々の負担額を減らすとか、もっと深刻な場合は売って住み替えることもないとは言い切れません。
その時に前提となるのは、ローンの残債より高く売れる、ということで、先にも書いたとおり、よっぽどのことがない限り、売却額がローン残債を下回ることはないと思いますが、それも絶対とは言い切れません。もし、そうなった時は本当にまずいかもしれなません。最悪のシナリオまで考えるとそういうことになります。
